抵押贷款

抵押贷款，是贷款或者使用的购买不动产的募集资金通过现有的业主筹集资金以任何目的购买房地产。或者，而把一个留置权抵押财产。通过称为抵押发起的过程，将贷款“ 抵押 ”在借款人的财产上。这意味着已经建立了一种法律机制，允许贷方占有并出售有担保财产（“ 止赎“或” 收楼 “）在事件贷款还清的贷款或其他借款人违约未能接受其条款的约束。这个词抵押贷款衍生自法法国所用术语英国在中世纪，意思是”死亡的承诺“是指抵押物在履行义务或通过止赎取得财产时终止（死亡）。抵押也可以描述为“借款人以利益形式抵押（贷款）”。

抵押借款人可以是抵押房屋的个人，也可以是抵押商业财产的企业（例如，他们自己的营业场所，出租给租户的住宅财产或投资组合）。贷方通常是金融机构，例如银行、信用合作社或建筑协会，具体取决于相关国家/地区，贷款安排可以直接或间接通过中介进行。抵押贷款的特征，例如贷款的大小、贷款的期限、利率、还清贷款的方法以及其他特征，可能会相差很大。贷款人对有担保财产的权利优先于借款人的其他债权人，这意味着，如果借款人破产或无力偿债，只有抵押贷款人是抵押人，只有出售抵押财产才能偿还其他债权人的债务。首先全额还清。

在许多辖区，通常通过抵押贷款为购房提供资金。很少有个人有足够的储蓄或流动资金来使他们能够直接购买物业。在对房屋所有权的需求最高的国家中，发展了强大的抵押市场。抵押可以通过银行业（即通过短期存款）或通过资本市场通过一种称为“证券化”的过程来筹集，该过程将抵押池转换为可替代债券，然后以小面额出售给投资者。

全世界使用抵押的种类很多，但是有几个因素广泛定义了抵押的特征。所有这些都可能受当地法规和法律要求的约束。

• 利息：贷款或存续期间的利息可能是固定的，并在某些预定期限内发生变化；利率当然也可以更高或更低。
• 期限：抵押贷款通常有最长期限，即偿还摊销贷款的年限。一些抵押贷款可能没有分期偿还，或者要求在特定日期全额偿还任何剩余余额，甚至需要负数偿还。
• 付款金额和频率：每个期间支付的金额和付款频率；在某些情况下，每个期间支付的金额可能会更改，或者借款人可以选择增加或减少支付的金额。
• 预付款：某些类型的抵押贷款可能会限制或限制全部或部分贷款的预付款，或者要求向贷方支付罚款以进行预付款。

摊销贷款的两种基本类型是固定利率抵押贷款（FRM）和可调利率抵押贷款（ARM）（也称为浮动利率抵押贷款或可变利率抵押贷款）。在某些国家（例如美国），固定利率抵押贷款是常态，但浮动利率抵押贷款相对较为普遍。固定利率和浮动利率抵押贷款的组合也很常见，即抵押贷款在某个时期（例如前五年）将具有固定利率，并且在该时期结束后会有所变化。

• 在固定利率抵押贷款中，利率在贷款期限内（或期限）保持固定。对于年金还款计划，在整个贷款期间，定期还款额保持不变。在线性投资回收的情况下，定期付款将逐渐减少。
• 在浮动利率抵押贷款中，利率通常是固定的一段时间，之后将定期（例如，每年或每月）上调或下调至某个市场指数。可变利率将部分利率风险从贷款人转移到借款人，因此在难以获得固定利率资金或成本过高的情况下被广泛使用。由于风险已转移给借款人，因此初始利率可能比30年平均固定利率低0.5％至2％。价格差异的大小将与债务市场状况（包括收益率曲线）有关。

借款人的费用除取决于利率风险外，还取决于信用风险。该抵押贷款发起和承销过程包括检查信用评分，债务收入，首付比例，资产和评估属性值。巨额抵押和次级抵押贷款不受政府担保的支持，并且面临更高的利率。下文所述的其他创新也会影响费率。

在为购买物业提供抵押贷款时，贷方通常要求借款人支付首期款。也就是说，贡献一部分财产成本。首付可以表示为财产价值的一部分。贷款价值比（或LTV）是贷款相对于房地产价值的大小。因此，购买者支付了20％的首付的抵押贷款的贷款对价值比率为80％。对于针对借款人已经拥有的财产的贷款，贷款与价值之比将根据该财产的估计价值进行估算。

贷款价值比被认为是抵押贷款风险的重要指标：LTV越高，财产的价值（在丧失抵押品赎回权的情况下）不足以支付贷款本金的风险就越高。

由于财产的价值是了解贷款风险的重要因素，因此确定价值是抵押贷款的关键因素。该值可以通过多种方式确定，但最常见的是：

1. 实际或交易价值：通常将其视为物业的购买价格。如果在借贷时未购买该物业，则可能无法获得此信息。
2. 评估或调查的价值：在大多数辖区中，由持牌专业人员对价值进行某种形式的评估是很常见的。通常要求贷方获得官方评估。
3. 估计价值：贷方或其他方可以使用自己的内部估计，尤其是在没有官方评估程序的司法管辖区中，也可能在其他一些情况下。

在大多数国家，或多或少可以使用许多标准的信誉度衡量标准。常见的措施包括支付收入（按揭支付占总收入或净收入的百分比）；债务对收入（所有债务支付，包括抵押支付，占收入的百分比）；以及各种净资产指标。在许多国家/地区，信用评分用于代替或补充这些措施。还需要有关信誉的文件，例如所得税申报表、工资单等。具体情况因地点而异。所得税激励措施通常可以采用退税或减税计划的形式。第一个含义是，个人纳税人缴纳的所得税将退还至购置住宅房地产抵押贷款的利息范围内。扣除所得税意味着将应纳税额降低到抵押贷款所付利率的范围。

一些贷方可能还要求潜在的借款人拥有一个或多个月的“储备资产”。换句话说，在失业或其他收入损失的情况下，可能会要求借款人证明有足够的资产来支付一段时间的住房费用（包括抵押、税金等）。

许多国家/地区对某些借款人或在某些情况下可以接受的“无单据” /“低单据”贷款标准有较低的要求。

许多国家/地区都采用标准抵押贷款或合规抵押贷款的概念，这些概念定义了可以接受的风险水平，可以是正式的或非正式的，并且可以通过法律，政府干预或市场惯例予以加强。例如，标准抵押可以被认为是不超过70-80％的LTV且不超过抵押贷款债务总收入的三分之一的抵押。

标准抵押贷款或抵押贷款抵押贷款是一个关键概念，因为它通常定义抵押贷款是否可以轻松出售或证券化，或者如果非标准抵押贷款可能会影响其出售价格。在美国，符合抵押的抵押贷款符合住房金融市场上两个主要政府资助实体的既定规则和程序（包括某些法律要求）。相反，决定提供不合格贷款的贷方行使较高的风险承受能力，并且知道他们在转售贷款方面面临更多挑战。许多国家都有类似的概念或机构来定义什么是“标准”抵押。对于非标准抵押贷款，受管制的贷方（例如银行）可能会受到限制或具有较高风险权重。例如，加拿大的银行和抵押贷款经纪人在放贷超过财产价值80％时面临限制；超出此水平，通常需要抵押保险。

在某些货币会贬值的国家中，外币抵押很常见，这使得贷方可以以稳定的外币进行借贷，而借款人则承担货币贬值的货币风险，因此他们需要转换更多的本金。本国货币偿还贷款。

除了设置了两个标准方法成本按揭贷款（固定在设定利率的期限，或相对于市场利率的变量），也有变化怎么说的成本支付，以及如何贷款本身已偿还。还款取决于地方，税法和现行文化。还存在各种抵押贷款还款结构，以适应不同类型的借款人。

抵押保险是一种旨在保护抵押权人（贷方）不受抵押人（借款人）违约的保险政策。它通常用于贷款与资产比率超过80％的贷款中，并在丧失抵押品赎回权和收回资产的情况下使用。

该政策通常由借款人支付，作为最终名义（票据）利率的组成部分，或者一次性一次性支付，或者作为每月抵押付款的单独且逐项的组成部分。在最后一种情况下，当贷方通知借款人或其后续受让人资产已升值，已偿还贷款或两者兼而有之时，可将抵押贷款保险放弃，以将贷款转为低于80的价值％。

在收回资产的情况下，银行，投资者等必须诉诸出售财产以收回其原始投资（借出的钱），并能够通过降低价格更快地处置硬资产（例如房地产）。因此，如果收款机构收回的任何硬资产的收益低于全部和公平的市场价值，抵押贷款保险将作为对冲。