二套房贷首付

　　基本介绍

2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知明确，对已利用xxx购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括xxx人、配偶及未成年子女），xxx首付款比例不得低于40％，xxx利率严格按照风险定价。此外，已取得预售许可的房地产开发企业，要在时间内一次性公开全部房源，

　　通知要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次xxx购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房xxx管理，合理引导住房消费，投资投机性购房需求。

另外，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。[2]

　　 基本利率

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括xxx人、配偶及未成年子女，下同)，xxx首付款比例不得低于30%；对xxx购买第二套住房的家庭，xxx首付款比例不得低于60%，xxx利率不得低于基准利率的1.1倍；对xxx购买第三套及以上住房的，xxx首付款比例和xxx利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　2017年3月17日，市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房xxx记录或公积金住房xxx记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放xxx期限25年（不含25年）以上的个人住房xxx。（含公积金xxx）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

　　通知指出，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照市限购政策执行。

　　居民家庭名下在市无住房且无商业性住房xxx记录、公积金住房xxx记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

　　通知明确，居民家庭名下在市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房xxx记录或公积金住房xxx记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

暂停发放xxx期限25年(不含25年)以上的个人住房xxx(含住房公积金xxx)。[3]​

　　 主要要件

一是以xxx人家庭(包括xxx人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；二是以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准，xxx人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平；三是已利用住房公积金xxx购房的家庭，再向商业银行申请住房xxx的。

　　 社会反应

“新的举措肯定会需求量下降。”某开发商表示，国办此次发布的通知，以及前一阶段相继发布的房地产政策，指向非常明确，就是针对投资、投机性购房的群体。这些政策肯定会达到遏制这些购房群体的目的，从而降低房地产市场的增长，或者说降低房价的上涨趋势。对于即将出现的这种趋势，他们其实很愿意看到。因为过快的增长，对哪个行业来说，都不是好事，都会产生很大的风险。例如，房市过快增长，就促使地价过快增长，作为企业必须拿地才能发展，一旦房市低迷，而高昂的地价就得自己消化。所以，健康的房地产市场才让企业长久的发展。

　　 专家分析 改善性住房需求未提及

　　申银万国房地产行业高级分析师李虹接受记者采访时称，此次通知内容与业界预期一致，后续仍可能会有具体措施相继出台。整体来说政策表述很中性，但实际操作可能会非常灵活和宽松。

　　李虹称，通知没有提及“改善性住房需求”，尽管一些地方对“改善性住房需求”有界定，如上海市公积金管理中心在“xxx政策”中将家庭人均住房建筑面积33.4平方米作为改善型购房的标准，但对全国来说差异化较大，仍有待进一步明确。

　　 短期内征物业税可能性小

　　专家认为，通知强调“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”，但没有明确提及物业税，预计物业税在短期内开征的可能性非常小，但不排除在全国范围内“空转”或在部分地区试点对商业地产开征物业税。

　　 其他观点 房企应明码标价对外销售

　　通知，已取得预售许可的房地产开发企业，要在时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

　　对此，宏源证券宏观分析师杜征征表示，这体现了国家对楼盘具体销售事项的关注，有利于房地产销售过程的透明化，消除某些开发商的炒作行为。

　　 防止境外“热钱”冲击我国

　　在国际金融危机的冲击下，我国房地产市场呈现出异常火暴的态势，对于境外“热钱”具有极大的吸引力。

　　中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，当前在全球普遍低利率下，国际跨境资金短期流动加剧，在欧美资本市场和房地产市场相对低迷的同时，新兴市场这两个领域价格不断上涨，不断吸引着“热钱”的进入。

　　通知明确提出，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　尹中立说：“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域，带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧，明确提出加强对跨境投融资活动的，防止境外‘热钱’冲击我国市场这样的政策。”

　　 探索办法剑指“地王”频出

　　2009年“地王”频出的现象，引发了社会对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。

　　通知明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单土地出让面积。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

　　 地方越权减免税要清理纠正

通知明确要求，各地要结合本地区房地产市场情况，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的。进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民负总责，市、县人民抓落实的工作责任制。国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。

　　对此，一位不愿透露姓名的券商地产行业分析师表示，通知提出要重点督价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为罕见。