商业地产

商业地产，是指建筑物或土地用来产生利润，无论是从资本收益或租金收入。商业财产包括办公楼、医疗中心、酒店、购物中心、零售商店、多户住宅楼、农田、仓库和车库。在许多州，住宅物业包含数量超过一定数量的单位的，可以用作借贷和税收目的的商业财产。

商业建筑的建筑被用于商业目的，包括办公楼、仓库和零售建筑。在城市地区，一栋商业建筑可以将功能组合在一起，例如2-10层的办公室，以及位于1楼的零售。当分配给多种功能的空间很大时，这些建筑可以称为多用途。地方当局通常对商业区划保持严格的规定，并有权指定任何分区区域；企业必须位于商业区域或至少部分划分为商业区域的区域。

商业房地产通常分为五类：

1. 办公楼 –此类别包括单租户物业，小型专业办公楼，市中心的摩天大楼以及介于两者之间的所有内容。
2. 零售/餐厅 –此类别包括高速公路临街的便民用地，单租户零售建筑物，小型邻里购物中心，带有杂货店主承租人的大型中心，带有大型主营店（如Best Buy、PetSmart、OfficeMax等）的“电力中心”甚至在区域和直销购物中心。
3. 多户家庭 –此类别包括公寓大楼或高层公寓大楼。通常，任何大于Fourplex的东西都被视为商业房地产。
4. 土地–此类别包括对未来发展道路上未开发的原始农村土地的投资性房地产。或者，用市区、填埋场等填充土地。
5. 杂项–涵盖所有类别，包括其他任何非住宅物业，例如酒店、医疗和自存储开发，以及更多。

投资的基本要素是现金流入、流出、现金流量的时间安排和风险。分析这些要素的能力是向商业房地产投资者提供服务的关键。

现金流入和流出是指在整个投资期内投入或接收自房地产的资金，包括原始购买成本和销售收入。这种投资的一个例子是房地产基金。

现金流入包括以下内容：

• 出租
• 营业费用回收
• 费用：停车、自动售货、服务等。
• 出售收益
• 税收优惠
• 折旧
• 税收抵免

现金流出包括：

• 初始投资（预付款）
• 所有营业费用和税金
• 偿还债务（按揭付款）
• 资本支出和租户租赁费用
• 销售成本

知道现金流入和流出的时间很重要，以便预测正现金流和负现金流的时期。风险取决于市场状况，现有租户以及他们每年续签租约的可能性。重要的是要能够预测现金流入和流出将达到预期金额的概率，现金流的时间如预期那样发生的概率是多少，以及可能会有意外的现金流量发生的概率，以及它们可能发生的量。

通常，经纪人将识别符合收购、资本投资或私募股权公司设定的一组标准的财产。该公司将对房地产位置和潜在盈利能力进行非正式评估，如果他们有兴趣，他们将以意向书（LOI）表示其前进的意图。

一个由高级收购执行官组成的投资委员会审查所有悬而未决的交易，并建议是否继续进行买卖协议（PSA）和押金。PSA是卖方与单个感兴趣的买方之间的专有协议。一次不能同时存在一个资产的其他LOI或PSA。

一旦执行了PSA ，除非获得延期，否则收购团队通常有30天的时间进行尽职调查。在这30天的时间内，购置团队将对房地产进行彻底调查，以发现可能影响房地产获利能力或最终售价的任何不良特征，损坏或其他情况。

收购团队可能要调查租金，现有供应商合同、城市许可证、保险单等。收购公司可能会聘请第三方进行评估、环境报告、交通流量等等。最终目标是收集尽可能多的信息，以做出明智的投资决策。

尽职调查完成后，收购团队必须决定是否继续进行收购直至完成。收盘时间为10到15天，在这段时间内，收购公司欠下一笔额外的押金，他们必须完成融资。

交易完成后，交易结束后的流程可能会开始，包括向租户通知所有权变更，转移供应商关系以及将相关信息移交给资产管理团队。