房地产投资

房地产投资涉及为牟利而购买、拥有、管理、出租和/或出售房地产。作为房地产投资策略的一部分，改善不动产通常被认为是房地产投资的一个子专业，称为房地产开发。房地产是相对于其他投资（例如在金融市场上公开交易的股票或债券）而言流动性有限的资产形式。它也是资本密集型的（尽管资本可以通过抵押xxx获得），并且现金流量很高依赖。如果投资者不能很好地理解和管理这些因素，房地产将成为一项风险投资。

大多数国家的房地产市场没有其他流动性更高的投资工具的市场组织或效率高。个别物业本身是xxx的，不能直接互换，这对寻求评估价格和投资机会的投资者构成了重大挑战。出于这个原因，寻找可投资的房地产可能涉及大量工作，而投资者之间在购买单个房地产方面的竞争可能会根据可用性的知识而变化很大。信息不对称在房地产市场上很普遍。这增加了交易风险，但也为投资者提供了很多以低价获得房地产的机会。房地产企业家通常使用各种评估技术来确定购买前的财产价值。

• 市场列表（通过多重列表服务或商业信息交换）
• 房地产经纪人和房地产经纪人
• 银行（例如银行房地产拥有的REO和卖空部门）
• 公开拍卖（丧失抵押品赎回权的销售，房地产的销售等）
• 私人销售（所有者出售的交易）
• 房地产批发商和投资者（“翻转”）
• 通过上市房地产投资信托基金中的股票

一旦找到了投资性房地产，并完成了初步尽职调查（对房地产状况和状态的调查和核实），投资者将必须与卖方协商销售价格和销售条款，然后签订销售合同。大多数投资者雇用房地产经纪人和房地产律师为了协助获取过程，因为它可能非常复杂，并且执行不当的交易可能会非常昂贵。在购买财产期间，投资者通常会提出正式的购买要约，包括在谈判开始时向卖方支付“保证金”，以保留投资者的权利（如果可以令人满意地谈判价格和条款）完成交易。这笔诚意金可能会也可能不会退还，并且被视为表明投资者购买意愿的认真程度的信号。要约的条款通常还会包括一些意外情况这使投资者有时间完成最终的尽职调查，检查财产并在最终购买之前获得融资以及其他要求。在紧急期间，投资者通常有权无条件撤销要约，并获得保证金存款的退款。一旦意外事件到期，取消报价通常将要求没收保证金存款，并且还可能涉及其他罚款。

与其他广泛使用的投资工具（例如股票或债券）相比，房地产资产通常非常昂贵。房地产投资者很少会用现金支付房地产购买价款的全额。通常，购买价格的很大一部分将使用某种金融工具或债务来筹集资金，例如由房地产本身抵押的抵押xxx。通过债务融资的购买价格的金额称为xxx。投资者通过现金或其他资产转移的自有资金筹集的金额称为权益。xxx与总评估价值的比率（通常称为“ LTV”，或常规抵押xxx的xxx与价值之比）是投资者通过利用xxx为房地产购买提供资金而承担的风险的一种数学度量。投资者通常会寻求降低其股本要求并提高其xxx率，从而xxx程度地提高他们的投资回报率（ROI）。通常要求xxx人和其他金融机构对房地产投资的最低股本要求，通常为评估价值的20％左右。寻求低权益​​要求的投资者可以探索其他融资安排，作为购买物业的一部分（例如，卖方融资），卖方从属，私募股权来源等）

如果属性需要大量的修理，如银行传统的xxx通常不会借给一个属性，投资者可能需要从利用短期的私人xxx人借过渡性xxx像硬钱xxx从硬放债人。硬钱xxx通常是短期xxx，由于xxx的较高风险性质，贷方要收取更高的利率。硬钱xxx通常比传统抵押xxx的xxx对价值比率要低得多。

一些房地产投资组织，例如房地产投资信托（REIT）以及一些养老基金和对冲基金，拥有足够大的资本储备和投资策略，以允许他们购买的房地产具有100％的股权。这样可以xxx程度地降低xxx带来的风险，但同时也限制了潜在的投资回报率。

一些个人和公司将他们的投资策略集中在购买处于止赎阶段的财产上。当房主拖欠其抵押xxx时，该物业被视为处于取消抵押品赎回权前。正式的止赎程序因州而异，可能是司法性的也可能是非司法性的，这会影响财产处于止赎前阶段的时间长度。一旦正式的止赎程序开始进行，这些财产就可以公开出售，通常称为止赎拍卖或警长出售。如果该财产不在公开拍卖中出售，那么该财产的所有权将退还给贷方。此阶段的属性称为“房地产拥有”或“ REO”。

一旦在丧失抵押品赎回权的拍卖中或作为REO出售财产，出借人可以保留收益以偿还其抵押xxx和所产生的任何法律费用，再减去出售费用和任何未清的税款义务。

取消抵押品赎回权的银行或xxx机构有权在REO阶段继续履行承租人的租赁合同（如果物业中有承租人），但通常情况下，银行希望该物业空置以便更轻松地出售。

购买、修复、租金、再融资（BRRR）是一种房地产投资策略，由经验丰富的房地产翻新或改造但希望投资于租赁房地产以获得稳定现金流的房地产投资者使用。一些投资者增加了一个代表重复的R，作为建立房地产投资组合的一种方式。

房地产投资者购买价值低迷的投资房地产，因为它需要维修和/或更新外观。然后，投资者更新该物业，包括进行必要的结构维修，以使房屋达到当前法规的水平。它通常包括化妆品更新，例如新油漆、地板、瓷砖、台面和厨房用具。然后，投资者找到一个租客，并成为房东，通常每月一次收取租金。然后，对该物业进行再融资，通常是全额摊销的30年期xxx。