施工合同

施工合同是两方之间基于以文件形式记录的政策和条件的相互或具有法律约束力的协议。涉及的两方是一名或多名业主和一名或多名承包商。业主，通常被称为“雇主”或“客户”，拥有完全的权力来决定应使用哪种类型的合同来建设特定的开发项目，并在合同中规定具有法律约束力的条款和条件协议。施工合同是一份重要的文件，因为它概述了承包商和业主的工作范围、风险、职责和合法权利。

根据雇主应支付金额的计算机制，建筑合同主要分为三种类型：包干合同、重新计量合同和成本补偿合同。不同类型的主要区别在于谁承担所涉及的风险，哪一方必须支付超支费用，以及如果项目成本低于估计成本，哪一方可以保留节省的费用。其他类型的合同和合同目的描述包括：

• 商业合同
• 国内建筑合同
• 百分比率合约
• 项目费率合同或单价合同
• 一次性付款和预定合同
• 成本加固定费用合同
• 成本合同成本加成百分比
• 分包协议
• 特别合同

根据包干合同，业主同意在工程完成后向承包商支付指定的包干费用，不包括成本明细。工作完成后，无需详细测量。

在包干合同中，按计划和规格的全部工作由承包商按照协议按一定的固定金额进行。业主提供所需的信息，承包商收取一定的费用。该合同适用于项目数量有限或可以计算出要执行的确切工作量的情况。所有工作项目的详细规格、计划和详细图纸、保证金、罚款、进度和其他合同条件均包含在协议中。虽然是包干和定期合同，但承包商将根据工程进度定期支付2-3个月的报酬，并根据主管工程师出具的证明。支付额外项目的协议中包含一个计划的费率。根据一次性合同，客户和承包商在工作开始前就要完成的工作达成“固定价格”。该合同也适用于住宅建筑和商业合同。这对承包商来说可能是更大的风险，因为允许他们改变价格的机制较少。

商业合同是包含建造商业建筑或非住宅建筑应完成的所有工作的协议。一个巧妙构建的商业合同可以保护双方的利益，xxx限度地降低风险，并增加承包商的盈利能力。

国内建筑合同是一项协议，其中包含为在特定国家/地区建造现有或正在发生的商业或住宅建筑而应执行的所有工作；不是外国的或国际的。

如果在开标前已经确定了承包商之间的最低费率和比较位置，则使用百分比费率合同。百分比合同是一种不可能出现不平衡投标的合同。

在成本加固定费用中，业主向承包商支付超出书面工作成本的商定金额。这是一种协商类型的合同，其中支付实际和直接成本，并为间接费用支付额外费用，利润通常由各方协商确定。业主对项目有更多的控制权；但是，风险转移给了所有者。成本加成合同规定客户同意偿还建筑公司的建筑费用，例如人工、材料和其他成本，以及通常以合同全价的百分比表示的额外付款。这种类型的建筑合同是一次性协议的替代方案。它为房主提供了灵活性和透明度，并降低了承包商的风险，因为成本加成建筑合同保证了他们的利润。这种以成本为基础的合同与包干合同的区别在于，在保证最高价格（GMP）中，如果由于运行成本产生任何节省，则为规定价格合同，而承包商将为自己保留从成本中获得的节省，并且他们没有义务将其返还给业主。然而，这种节省可以由承包商和业主共同分享。另一个区别是关于计划的状态。当业主确实有一套完整的施工计划、规格等可用时，可以使用包干合同，否则，xxx包括保证最高价格（GMP）来弥补这一不足。当使用成本加成时，杜克和卡门表示，GMP成本加成提供了业主负责的总建筑成本和费用的上限。如果在这种定价方法下提供工作的一方超出了GMP，则它应对这种超支负责……GMP的成本加成和分摊成本节约的协议可以激励建筑合同的双方尽可能高效地合作。在这种类型的合同中，业主在最终付款之前有更多的权力对项目进行定期监测、检查和审计。因此，风险将从业主转移到承包商，这将是对客户的吸引力。

在成本加成百分比中，业主支付超过记录成本的xxx，通常需要详细的费用核算。在这种类型的合同中，承包商获得实际工作成本加上一定百分比的利润。签订协议时不需要各种合同文件、图纸、规格。承包商必须保留所有材料和人工成本记录，承包商将相应地支付给负责工程师。此类合同适用于基础条件困难、建造昂贵结构等紧急工作。美国联邦采购条例明确禁止将此类合同用于美国联邦政府合同。

在重新测量（或重新测量）合同下，整个工作的支付价格应通过详细测量工作的各个部分来确定，并参考包含的价格表对完成的工作进行估价在合同中。FIDIC红皮书第4版（1999年红皮书的前身）在世界某些地区被用作土木工程的重新计量合同。

分包商协议主要是建筑商或总承包商与分包商之间的合同。它概述了要为建设项目完成的专业工作的范围。

该合同基于已到位的单位，而不是单一价格。付款是按每个项目的特定费率计算的，例如立方码的具体时间数量。“承包商为特定任务或工作范围向业主报价，但在签订合同时，各方可能不知道要完成的工作单元的实际数量。”因此，在项目完成之前，业主没有确切的最终价格。此类合同通常用于无法确定工作量的情况，例如涉及土壤和岩石挖掘的土木工程建设项目。承包商根据已到位并经业主核实的单位支付报酬。单位成本合同在现场数量差异方面提供了更大的灵活性，因此，它始终用于重型和公路建设合同。美国总承包商协会（AGC）表示，此类合同几乎不用于整个项目，主要用于与分包商签订合同时，识别不同数量的重要事项，通常用于维修和维护工作.出于这个原因，它“对于大多数私人建筑项目并不是特别有用，除非作为一次性或成本加成合同的一部分，适用于选择工作项目的组件，例如清除或填充、完成硬件等。”

特殊合同进一步分为五类：

• 交钥匙合同

业主对承包商实施治理。承包商对内部单位和子供应商进行治理。

• 谈判合同
• 包合同
• 续约
• 运行合同

基准日期是可以评估条件变化的参考日期。在建筑合同中，包含基准日期通常用作业主和承包商之间针对承包商定价投标和合同签订期间可能发生的变化分配风险的机制。这段时间可能会很长，并且发生的变化可能会对工程成本产生重大影响。基准日期设定了参考日期，从该日期开始，承包商认为准备投标的条件已被视为已知，因此在其价格中得到适当反映。如果在合同实施前指定条件发生变化，则可能会调整合同以反映这一点。在非常小的项目中，时间框架很短，这可能被认为没有必要。在较大的项目中，基准日期可用于更改合同金额，或有时延长时间，甚至确定哪些规则适用于合同（例如，仲裁规则的哪个版本）。具体条款将取决于所采用的具体合同形式。例如，在联合合同法庭(JCT)的设计和建造合同中，基准日期决定了与法定法规变更、增值税豁免变更和日间工作定义变更相关的风险分配。根据JCT的2011年版标准建筑合同，如果在合同的基准日期之后“法定要求”发生变化，则承包商必须更改工作范围以符合要求。即使未发出正式指示，该变更也将被视为承包商有权获得报酬的变更。

实际完成发生在承包商将场地的所有权归还给业主时，通常是在工程已经完成并被客户接受的时候。实际完成证书通常证实了这种接受。通常情况下，一半的保留金被释放，承包商对违约赔偿金的潜在责任结束，缺陷整改期开始。

保留是业主根据合同扣留的一笔款项，作为对不完整或有缺陷的工程的担保。它可以是已完成工作的百分比，但不能是非法的。

分段竣工是指建筑合同中的一项条款，该条款允许工程的不同分段有不同的竣工日期。这在分阶段完成的大型项目中很常见，允许客户在继续建造其他部分的同时拥有已完成的部分。

抽丝是指业主或业主xxx检查任何缺陷的过程，承包商需要在最终付款之前解决这些缺陷。英国消费者组织Which？指出，住宅物业调查中最常见的问题往往与抹灰、瓷砖、踢脚板和外部砖砌的完成有关。