房地产经济学

房地产经济学是经济技术在房地产市场上的应用。它试图描述、解释和预测价格、供应和需求的模式。与住房经济密切相关的领域范围较窄，主要集中在住宅房地产市场，而对房地产趋势的研究则侧重于影响行业的业务和结构变化。两者都借鉴了部分均衡分析（供需）、城市经济学、空间经济学、基础和广泛研究、调查和金融。

房地产市场的主要参与者是：

• 用户：这些人既是业主又是租户。他们购买房屋或商业地产作为投资，也作为商业居住或使用。企业可能会或可能不会要求建筑物使用土地。土地可用于其他用途，例如用于农业、林业或采矿业。
• 业主：这些人是纯粹的投资者。他们不占用他们购买的房地产。通常，他们将房产出租或出租给其他方。
• 租房者：这些人是纯粹的消费者。
• 开发商：这些人参与开发土地用于在市场上出售的建筑物。
• 翻新者：这些人提供翻新性能推向市场。
• 促进者：该组包括银行、房地产经纪人、律师、政府监管机构和其他促进房地产买卖的人。

用户、业主和租户的选择构成了市场的需求侧，而业主、开发商和装修商的选择构成了供给侧。为了将简单的供求分析应用于房地产市场，需要对标准的微观经济假设和程序进行一些修改。尤其要适应房地产市场的独特性。这些特性包括：

• 耐用性。房地产是耐用的。一座建筑可以持续几十年甚至几个世纪，而它下面的土地几乎是坚不可摧的。因此，房地产市场被建模为存量/流量市场。尽管该比例随时间变化很大，但绝大多数建筑供应由现有建筑的存量组成，而一小部分由新开发的流动组成。任何时期的房地产供应存量由上期存量、存量恶化率、存量更新率和当期新开发的流量决定。房地产市场调整的影响往往会被存量相对较大的存量房所抵消。
• 异质性。每个房地产单位在其位置、建筑和融资方面都是xxx的。这使得定价变得困难，增加了搜索成本，造成了信息不对称，并极大地限制了可替代性。为了解决这个问题，经济学家从Muth(1960)开始，根据服务单位定义供给；也就是说，任何物理单元都可以解构为它提供的服务。Olsen(1969)将这些住房服务单位描述为不可观察的理论结构.房屋存量贬值，使其与新建筑在性质上有所不同。市场平衡过程在多个质量水平上运行。此外，房地产市场通常分为住宅、商业和工业部分。它还可以进一步分为子类别，如娱乐、创收、历史或受保护等。
• 交易成本高。购买和/或搬入房屋的成本远高于大多数类型的交易。费用包括搜索费用、房地产费用、搬家费用、法律费用、土地转让税和契约登记费。卖方的交易成本通常在购买价格的1.5%至6%之间。在欧洲大陆的一些国家，买卖双方的交易成本可能在15%到20%之间。
• 长时间的延误。由于融资、设计和建造新供应所需的时间以及需求变化速度相对较慢，市场调整过程会出现时间延迟。由于这些滞后，短期内出现不平衡的可能性很大。相对于流动性更强的市场，调整机制往往比较缓慢。
• 既是投资品又是消费品。购买房地产时可以期望获得回报（投资品），也可以使用它（消费品），或两者兼而有之。这些功能可能是分开的（市场参与者专注于一个或另一个功能）或组合（如果有人住在他们拥有的房子里）。商品的这种双重性质意味着人们对房地产进行过度投资的情况并不少见，也就是说，在一项资产上投入的资金超过其在公开市场上的价值。
• 不动。房地产在位置上是不可移动的（移动房屋除外，但它们下面的土地仍然是不可移动的）。消费者追求商品，而不是商品流向消费者。因此，不可能有实体市场。这种空间固定性意味着市场调整必须通过人们搬到居住单元来进行，而不是商品的移动。例如，如果品味改变，越来越多的人需要郊区房子，人们必须找到住房在郊区，因为不可能把他们现有的房子和地块带到郊区（即使是可以搬家的移动房主，也必须找到新的地块）。空间固定性与城市地区住房单元的接近程度相结合，表明给定位置固有的外部性潜力。

住宅产业是住宅的开发、建造和销售。它的利益在美国由全国房屋建筑商协会(NAHB)代表。在澳大利亚，代表住宅产业的贸易协会是住宅产业协会。也指房屋市场，指房屋的供求关系，通常在特定国家或地区。住房市场包括住房供应、住房需求、房价、租赁部门和政府对住房市场的干预等特征。

基本的调整机制是存量/流量模型，以反映市场大约98%是现有存量，大约2%是新建筑的流量。

基本调整机制有四个步骤。首先，初始均衡价格(Ro)由现有住房存量供应(SH)与住房需求(D)的交集决定。然后通过贴现现金流将租金转换为价值(Vo)。价值的计算方法是将当期租金除以贴现率，即作为永续期。然后将价值与建筑成本进行比较（CC)以确定开发商是否存在盈利机会。建筑成本与住房服务价值的交集决定了新住房开工率(HSo)的最高水平。最后，将当前时期的房屋开工数量添加到下一时期的可用住房存量中。在下一个时期，供给曲线SH将向右移动HSo量。

如果现有住房的供应因磨损而恶化，那么住房供应存量就会贬值。因此，住房供应(SHo)将向左移动（至SH1），导致新的均衡需求R1（由于房屋数量减少，但需求仍然存在）。需求从Ro增加到R1将使价值函数向上移动（从Vo到V1）。因此，可以生产更多的房屋以盈利，房屋开工量将增加（从HSo到HS1）。然后住房供应将移回其初始位置（SH1到SHo)。

如果对住房的需求增加，例如从Do到D1的转变，将有价格或数量调整，或两者兼而有之。为了价格保持不变，住房供应必须增加。也就是说，供给SHo必须增加HS。

如果建设成本增加（比如从CCo到CC1），开发商会发现他们的业务利润下降，并且在他们的企业中会更有选择性。此外，一些开发商可能会离开该行业。房屋开工数量将减少（HSo到HS1）。随着现有住房存量贬值，这最终将降低供应水平（从SHo到SH1）。价格将趋于上涨（从Ro到R1）。

有不同的房地产融资方式：政府和商业来源和机构。购房者或建筑商可以从储蓄和xxx协会、商业银行、储蓄银行、抵押银行家和经纪人、人寿保险公司、信用合作社、联邦机构、个人投资者和建筑商那里获得经济援助。

在过去十年中，北京或上海的住宅价格平均每年都以两位数的速度增长。然而，许多观察家和研究人员认为，房地产行业的基本面，包括特定行业和宏观经济，可能是房价波动背后的驱动力。