存量房

存量房（housing stock），是指已被通过购买、建设、受赠、抵押或继承等方式依法取得房屋所有权证或不动产权证书的房屋。存量房，在房地产交易中是相对于增量房，也就是市场新开发的商品房而言的，指已经依法取得房屋所有权的房屋，可以再次上市交易，因而又被称为“二手房”，而在资产管理领域，存量房指待售的库存房屋，又称存量资产。

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，一般指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介xxx手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。存量房实际上是商品房的一种。商品房是在中国的80年代兴起的，指的是在市场的经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让的方式取得土地的使用权后经营的住宅，均按照市场的价格来出售。商品房价格是由成本、税金、利润、代收费及其所在的地段，房屋的朝向、质量，使用的材料等所组成的。另外，若从法律的角度上来分析，商品房指的是按照法律、法规还有相关的规定可在市场上自由交易，不受政府政策的限制的各类商品房屋，包括有新建的商品房、二手房以及存量房等等。所以说存量房实际上是商品房的一种。

在整个房地产市场中，存在着增量房市场以及存量房市场，存量房市场的发展是广大市场中形成住房的不同层级消费重要组成部分之一，可实现一级市场，二级市场，三级市场的联动组合。具有如下特点。xxx，存量房交易的双方均是个体，彼此之间的联系和信息的传递都不是很畅通 ，这就使得存量房的交易有很大的偶然性和随机性。第二，存量房在交易过程当中是一个较为分散的交易，同时，不同的存量房之间有着不同的性别，质量差异，所以可能会导致存量房的定价存在一定的困难，没有统一标准，同时交易样本又比较稀少，会导致估价价偏差。第三，存量房交易过程当中存在着众多手续，手续较为复杂如产权过户手续，抵押xxx手续，税费手续，对于首次进行房产交易的人来说，或者是对房产交易不了解的人来说，很难掌握全面的信息，就会在交易过程中存在阻碍。第四 ，存量房在原用户的使用过程当中，可能会使存量房质量有着根本上的差异，或者存在不同程度的缺陷具有信息优势的卖方为了实现自身利益最大化，会隐瞒对于自己不利的质量问题，但是出于原用户想要卖出的心理，同时为了实现自身利益能够xxx化，就会出现隐瞒存量房质量缺陷的问题，但买方由于各种条件的限制以及信息交流的缺失，很难发现房屋缺陷往往是等住入之后才可以发现，因此买方就要承担这份风险，没有办法得到补偿。

随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了该县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了城乡建设和社会经济的快速发展。但存量土地短期内形成商品房供给比较困难。一是开发商刻意长期闲置囤积的土地并不多。2004年之前土地出让的成本比较低，闲置项目具有相当大的获利空间，坚持捂地的项目可能有一些。但是，经过2005年以来的调控，有资金和风险承受能力的闲置项目就大量减少。二是烂尾楼也大量减少。在一线城市市中心一般是“钱找项目”，各种基金、投资银行在社会经济和房地产发展的长期利好条件下，热购楼宇，开发商被“套牢”的可能性非常小。三是开发环节的延迟。一般来说，已经出让的存量土地要形成竣工商品房要经过约180个图章审批。正常情况下这个过程要2到3年时间，但开发过程难免有某个环节遇到阻碍。四是动迁的延迟，动迁成本逐年提高，政府为缓解动迁矛盾而控制动迁节奏，使动迁的周期越来越长。五是政府的土地储备，生地出让促使开发商追求经济利益，造成动迁矛盾。把生地开发成熟地出让，这个过程比较漫长。六是根据“双增双减”调整规划，提升城市环境，使原来的可建面积重新规划减少。可见存量土地转入住房供应也不是一件易事。　　增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。美国的房地产市场有80%是二手房交易，新建住房非常少。中国的开发商开发的住房，要满足大部分需求，而在美国只需要满足20%的需求。一个成熟的房地产市场，最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。中国目前有一些居民拥有二套以上住房，并且一些投资者是投资房价增值，而不是投资出租。

2007年前后，城市存量规划的趋势开始明晰，深圳新一轮总体规划成为了全国xxx个从增量到存量的总体规划。2011年，中国的城市化水平开始超过50%，增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划已经进入存量规划。2013年，上海的新一轮总体规划开始立项，其中明确了土地零增长的要求。从此，存量规划成为城市规划行业的一个重要话题。2014年，全国城镇化会议提出的六个大目标，全部是关于存量。2016年，中国房地产向存量房时代迈出一大步。去年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，比2012年提高了20个百分点。一线城市二手房交易额是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中，南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。这些城市房地产市场正逐步进入存量房时代。2018年，有18城二手房成交量超过新房，且金华、芜湖等三四线城市也加入其中。二手房主导市场进一步下沉，存量房全国化越演越烈。在《城镇房屋概况统计公报2002-2005》中公布了2002-2005年全国城镇国有土地上住房存量（不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇），加上《村镇统计公报》中的建制镇住房存量，可得2002年、2005年全国城镇存量分别为111.6、144.4亿平。1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。2020年中国城市家庭户人均住房建筑面积达到36.52平方米，10年间增加了7.4平方米。累计建设各类保障性住房6000多万套。这预示着中国城镇住房市场已从增量时代迈向存量时代，住房供给从大建设、高周转迈向高品质、可持续发展新阶段。2023年8月31日降低存量首套住房xxx利率，2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原xxx合同期限）LPR利率执行；2019年10月8日（含）~2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原xxx合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）~2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原xxx合同期限）LPR-20个基点执行。

从发达国家的经验来看，房屋自有率、存量房质量及人口的流动率决定了存量房爆发的条件和时点美国在1950年，新房市场经历1940年代的大发展之后，房屋新开工和房屋存量逐步趋于稳定，且住房自有率超过60%，并长期维持在这一水平之上。房屋自有率达到一定水平，自有房屋存量足够大，为存量房市场提供支撑。而英国二手房市场则崛起于20世纪80年代，内在原因是英国房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后，才上升到60%以上。1981年，英国自有住房者增加到54%，10年之后，进一步上升为67%。自有房数量由1980年的1100万套，上升到今天的1800万套左右，这为英国二手房市场快速成长奠定了合适土壤。美国每年有500万套左右的交易量，在很大程度上是因为美国的房屋结构以独栋别墅为主，在大多数情况下，这些房屋能够满足人们改善住房的需求。相比较而言，日本二手房市场之所以相对迟缓，部分原因在于日本的存量房屋质量较差，面积较小，无法满足增量需求。人口流动和住房转换的频率。这从根本上决定房屋流通率以及存量房的空间。美国房屋流通率的历史平均水平在4.5%，高峰时期曾高达6%，考虑到美国的房屋存量达1.2亿套，4.5%的流通率意味着每年成交的二手房可达540万套。1940年代之后，美国的郊区化趋势到来，郊区人口增长率曾高达50%以上，这是推动存量房市场爆发的根本动力。此外，美国家庭的住房需求转换频率也很高，据统计，2001-2011年间，只有16%的美国家庭一直处于租房状态，13%的家庭由租客变成业主，7%的家庭由业主变成租客，9%的家庭则在租客和业主之间频繁转换。 如果只考虑30岁以下的年轻人的住房转换，则这个频率会更高。2004年2月25日,美国全国房地产经纪人协会发表的一个报告显示，今年1月份美国二手房销量比去年12月份增长了3%，达到609万套，每套住房的平均价格为16万美元,比去年同期上涨6.7%。其中,二手房与新房的交易比例为3.22:1。

存量房从20世纪80年代中国实行住房制度改革开始，通过40年的发展，中国房地产市场规模逐步扩大，并形成了以新房开发为主导的增量房地产市场。北京和深圳五年来存量房销售总面积都超过新房销售面积。在2016年的前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍。但随着城市土地供应日趋紧张，增量房地产市场发展速度放缓同时，中国存量房交易量不断上升。虽然身处国家调控收紧的背景下，近几年中国房地产总成交量有所下降，但成交结构不断由增量房市场向存量房市场倾斜。2017年，中国18个重点城市二手房交易量占比达到51%。增量房占市场主导的趋势已去，中国开始步入存量房交易占主导的市场时代。2010-2020年全国住房自有率略有下降，但仍高于美国和欧盟的水平，住房自有率较低的区域仍有房地产市场需求增长的广阔空间。中信证券认为，2020年已有超过10%的家庭居住在二手房中，未来二手房市场重要性将持续提升；存量房交易量超过新房交易量，使房地产市场进入存量房时代的一个重要标志。中国一线城市中能够超过新房的交易量，在2014年广州，存量房交易中，存量房交易份额占总交易份额的比例迅速上升，2017年存量房交易占比有六成左右，2017年北京，上海，深圳存量房交易也占有xxx的主导地位，接近八成左右。同年，其他房地产热点城市二手房交易量占比快速上升，如厦门超过70%,南京、成都、无锡、东莞等占比也超过了50%°。根据“七普”数据，2020年中国住房自有率已达到73.0％，自有商品房率为59.8％，户均住房套数为1.09。随着房地产交易体制改革的推进，房地产市场正逐渐向市场化和商品化方向拓展。同时，随着房地产市场发展，房贷分配工作效率增快。房地产交易税费能够降低金融配套住房，加之完善以及房地产市场秩序，更加规范合理，人均消费水平增高，近些年，房地产交易呈稳定增长的状态。存量房市场日趋活跃，各地政府出台相关的保障激励政策措施，如外地人购房入户，取消房改房上市审批，网上房地产交易、集合竞价，同时简化办事程序，降低了交易成本;各大网站，杂志，报纸开辟众多量房二手房专栏提供相关的存量房交易数据以及存量房平台信息这些因素都促使存量房市场越来越活跃。

存量房市场越来越活跃

例如，2023年苏州市1-6月存量房交易数量统计住宅78535件，非住宅13344件；2023年南京市1-7月份存量房交易住宅套数总计26381套，面积为29013874.5平方米

2022年苏州市1-6月存量房交易登记数量统计

2023年1-7月南宁市存量房交易登记统计数据

存量房市场交易额以及发展程度在不同城市存在差异，但总体上来说，存量房交易稳步增长。在房屋交易面积以及交易金额的增长率超过了同期新建商品房的交易增长幅度，甚至在部分城市存量房的交易量超过同期新建商品房的交易量

存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和所经营运作的范围来说，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介xxx手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。1.开发商开发楼盘的尾盘：尾房一般是开发商在达到销售80%以后，进入清盘阶段，这个时候的销售的房子都成为尾房。尾房本身有两种形态，一种是整个楼盘项目里位置户型较佳的，开发商将其留在最后“压场”；另一种是有“问题”的房子。2.开发商抵押给银行的房屋:抵押房是开发商为了获取更多的流动资金，将部分物业抵押给银行xxx的一类房产。对于开发商而言，抵押房正常合法的，而且也是行业内惯例，只要在销售之前还清抵押xxx，将抵押房解押就可以销售。是企业运作资金所采取的一种方式3.债权人手上的房屋:　债权人一般指的是在债的关系中，在债权人有权利要求债务人为或不为一定行为的当事人；在债的关系中，债权人是特指的，只有将特定的权利主体才可以权利要求债务人履行双方约定的相关义务；债务人的人如果不履行其应该履行的义务时，则债权人有权利请求司法机关强制其履行。抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。4.个人手上的房屋（未居住过的）:用户个人购买或自建并取得所有权证书的房屋，但是并未居住。5.法院查封的以及中介xxx手中的房屋:因为特定情况或案件依法被法院查封的房屋，或者是与房屋中介xxx签订合同，中介xxx手中的合同都为存量房。

存量房上市交易就是指已取得房屋所有权证房屋的再次买卖。《城市房地产管理法》约定，转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。(一)存量房上市要求的相关条件(1)以成本价从房管局购买的房屋可直接上市，若以优惠价从房管局购买，在补足成本价后可以上市。(2)以成本价从单位购买的住房，如与单位的购房协议中无特殊约定的可以直接上市，如与单位有约定，经单位同意后，可以上市。(3)以标准价或优惠价从单位购买的住房，在补足成本价之后，经单位同意后可上市。(4)私产平房可直接上市。(5)如购房时与单位无购房协议，则视同有协议，仍需单位同意才可上市。但存量房由于产权性质类型的不同，上市交易的条件与相关手续也有所差异。一般而言，存量商品房自取得不动产权证后即可上市交易，但由于房地产市场调控，热点城市出台了商品住房限售政策，限售期大部分为2-3年,最长为5年；因此存量商品住房在上市交易时需满足当地的住房限售政策。存量政策性房屋，如已购公房、经济适用房、双限房等，上市交易时还需要遵守当地政府相关政策性房屋的政策规定，部分政策性房屋上市交易还需要按规定补缴土地出让金。

存量房转让遵从《城市房地产转让管理规定》中的房地产转让流程：签订书面转让合同→交验书证，申请办理转移登记，并申报成交价格→房地产管理部门审查权属→核实申报价格→当事人缴纳有关税费→房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。

国家对存量房交易开征了增值税、个人所得税、契税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加等六个税种和两项附加。而且根据权属性质、物业用途、购买年限的不同以及可享受的优惠政策，所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂。另外属于单位已购公房性质的房屋入市还涉及土地收益或土地出让金，而经济适用住房的转让将会涉及综合地价款。买方（受让方）：契税、印花税卖方（转让方）：增值税及附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、个人所得税、土地增值税、印花税

存量房交易的主要风险来源于产权风险、交付风险与资金风险。产权性质上的瑕疵[cī]又可以细分为很多种，包括房产权利性质有限制、房屋产权证房屋用途的限定、交易方有共有产权人、房屋有承租人等。交付风险包括交易时有关装修设施发生变化、户籍迁出等。资金风险主要有首付资金挪用、xxx方式买房时买受方不能办理xxx或银行未能及时放贷等问题。

由于存量房交易涉及面广，专业性强、法律关系复杂，当前交易中买卖双方所使用的合同不规范，很容易引发纠纷。为明确存量房屋买卖交易中双方当事人的权利和义务，规范中介行为，增强交易的透明度，北京市住房和城乡建设委员会和北京市工商行政管理局在《北京市商品房预售合同》《北京市商品房现房买卖合同》《商品房认购书》推行使用后，经过深入调研，拟定了《北京市存量房屋买卖合同》的征求意见稿。文本征求意见稿根据存量房交易的特点，对存量房的权属情况、交易方式、付款方式、资金划转方式、房屋交付以及税费缴纳等容易引发纠纷的内容都做了约定。如：明确了双方要对房屋设施设备、装修装饰、相关物品等情况进行验收，对于水、电、气、物业管理费以及交易前后谁来承担专项维修资金(公共维修基金)等问题要进行明确。2024年4月30日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。2024年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再xxx政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

为规范存量房交易行为，保障存量房交易安全，维护交易当事人合法权益，存量房交易监管主要包括交易合同网签备案管理与交易资金监管。

存量房交易合同网签备案是指买卖双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并进行备案的事项，是房屋交易的重要环节。网签备案系统能够自动核验交易主体与房源信息，实现网签即时备案，有效破解存量房交易中的产权风险，防止一房二卖，保障交易便捷安全。

存量房买卖合同签备案业务流程

目前，已有20个多个省市推行存量房交易合同网签备案。办理方式主要有两种，一是通过房地产经纪机构成交的，由授权的房地产经纪机构远程登录网签备案系统现场办理网签备案。个人自行成交的，通过房产管理部门窗口、互联网或者手机软件办理网签备案。